В последний год в арсенале банков и застройщиков появилось много совместных программ — «льготная ипотека от застройщика», «траншевая ипотека», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кэшбэком» и «аккредитивная схема». При этом, по словам директора департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос.

В ходе своего интервью Национальному банковскому журналу, которое было опубликовано на сайте ЦБ РФ, она заметила, что если заемщик с подобной программой ипотеки решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту. «Размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем», — поясняет Данилова.

Она напомнила, что с 1 декабря 2022 года были установлены запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Такие практики перестали рекламироваться застройщиками. «Мы ожидаем, что ипотека с кэшбэком прекратит свое существование в ближайшее время. В этом, в первую очередь, заинтересованы ипотечные банки, так как этот продукт несет для них риски», — подчеркнула Данилова.

Что касается наиболее распространенной программы — льготной ипотеки от застройщика, то отклонение ипотечной ставки от рыночного уровня немного сократилось, заметила директор департамента финансовой стабильности Банка России. Средняя ставка увеличилась с 3,5% в декабре до 4,8% в январе, но большая часть этого роста связана с вступившими в силу изменениями в госпрограмму льготной ипотеки, где ставка выросла с 7 до 8%. «Мы ожидаем, что «ипотека от застройщика» станет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных», — заявила Данилова.

Тем не менее, по ее словам, появляются и новые схемы. Например, аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность дать некоторую скидку заемщику. В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счет эскроу. Рискует также и покупатель, так как средства на аккредитиве не застрахованы, в отличие от эскроу.

«Рынок жилья и ипотеки становится все менее прозрачным. Пропадает понимание, какова реальная рыночная цена жилья, ухудшаются стандарты кредитования. Мы уже приняли решение о повышении надбавок. В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование», — заключила Елизавета Данилова.